构建房地产纠纷多元化解格局 文昌法院获评全国新时代“枫桥经验”先进典型

近日，在文昌市人民法院防范房地产风险巡回法庭（以下简称巡回法庭）办公室里，一小区业主因某房地产开发公司破产申报债权的问题，导致利益面临受损风险，欲向法院起诉开发商。

现场，法官与文昌市住建局相关负责人一同接待业主代表，耐心地释法析理，进行协调，将开发商和业主间的矛盾化解于萌芽状态。

能够快速有效防控化解行业风险，得益于文昌法院在2019年3月创设全国首个“防范房地产风险巡回法庭”，通过“走出去”，助力、指导、支持行业专业调解，构建房地产纠纷多元化解大格局。

近日，文昌法院获评全国新时代“枫桥经验”先进典型。

文昌法院法官与住建局相关负责人向涉房地产纠纷案件当事人做调解工作 （文昌法院供图）

巡回法庭设在住建部门

将纠纷化解在萌芽阶段

文昌法院将巡回法庭设在住建部门，推动司法介入窗口前移，防止矛盾纠纷恶化升级。

11月7日上午，在文昌市住建局房产管理室里，还不到上午8点，房产管理室主任符史飞就来到了办公室，开始梳理一天的工作内容。

巡回法庭在此挂牌之后，所有房地产案件投诉信息经符史飞最先接手，然后再由他对接法庭。

符史飞印象最深刻的调解案例，是他在今年5月成功调解的一起因房地产资金引发的纠纷。

去年年底，文昌一小区近300名业主集体到住建局投诉，称开发商早期收取契税和住宅专项维修资金并未交到政府部门，导致无法办理不动产登记手续，引发双方矛盾。

“我掌握信息后第一时间反馈给法院，由法院组织调解工作。”符史飞告诉记者。

经过符史飞和法院审判调解团队释法说理，业主最后同意先自行缴纳相应的费用，开发商也承诺后期归还这笔款项。目前，已有200多户业主成功办理不动产权证。

为有效促进地方房地产行业矛盾纠纷的化解稳控工作，文昌市人民法院和文昌市住建局结合当地实际，将“枫桥经验”灵活运用到房地产领域，着力化解房地产领域的矛盾纠纷。

“法院加强与住建部门的良性互动，全方位掌握案件信息，研判引发群体性事件或激化成讼的可能性，进一步落实工作方向、化解措施。”文昌法院民事审判庭庭长邓德武介绍，由法院选派法官前往巡回法庭进行释法说理，将化解矛盾关口前移，努力将纠纷化解在萌芽阶段。

邓德武坦言，此做法大大减少了房地产案件进入诉讼程序，有效地解决了涉房地产办案周期冗长、司法程序繁琐造成当事人讼累的问题。

打造诉调对接平台

矛盾纠纷梯次“滤化”

“相较于以往的涉房案件办理模式，巡回法庭将调解贯穿工作始终，开庭形式更加灵活，诉讼周期更短，大幅降低当事人的时间和经济成本，获得当事群众广泛支持认可。”邓德武介绍说。

2022年6月，巡回法庭在受理因同一开发商逾期办证引起的39起纠纷案件后，承办法官第一时间到涉案小区实地了解情况，并联系双方当事人到法庭进行调解，在短期内促使双方当庭达成和解。

记者了解到，文昌法院通过创新打造巡回法庭诉调对接平台，选派综合素养较高的员额法官，对接住建、资规、公安等部门抽调业务骨干，选聘建筑、行政、法律等行业从业人员，组建巡回法庭审判调解团队，实现涉房地产矛盾纠纷案件一个平台全程管理、一支队伍全面处置。

业主提交诉讼申请后，巡回法庭综合甄别相关信息，委派专业调解员进行诉前调解。调解不成功当天予以立案，及时分流至专业审判团队，在案件审理过程中，边审边调。

巡回法庭通过“分、调、裁、审”四步流程，完成诉调全面对接，实现矛盾纠纷的梯次“滤化”。

与此同时，巡回法庭充分发挥行政机关高效组织优势和法院专业优势，召开府院“面对面座谈会”，会同镇政府、公安、信访等多部门进行问题“对账”、商讨解决办法，合力把矛盾纠纷化解在当地。

创新工作机制

将风险防患于未然

近日，巡回法庭法官符娟在审理一起商品房预约合同纠纷案件中积极作出尝试——运用房地产企业固定资产进行担保，避免企业银行账户和流动资金被查封冻结，保障了企业稳定运营。

某房地产开发有限公司在未审查业主是否具备购房资格的情况下与李某、陈某等13名业主签订《商品房认购书》，提前销售其公司开发的商品房。因未能按期交付房屋及未能签订正式的商品房买卖合同，该公司被李某等人起诉至法院。

“多次组织双方调解协调不下，我们从兼顾各方利益，向业主释明，让业主明白只有开发商楼房盘活了，业主们的权益才能得到充分保障。”符娟回忆说。

在充分了解民营企业困难、诉讼风险顾虑后，符娟针对性地提出由开发商提供相应价值的财产进行反担保以解除银行账户冻结，使得企业正常运营销售房产，保障后期债务的履行，以及分期付款等建议，最终双方自愿达成调解协议。

据了解，业主为保障自身权益，在诉讼过程中往往会申请财产保全，将开发商的账户、财产等予以查封、冻结，如一味采取传统审判方式，势必会影响房地产企业的正常运营，造成较大社会风险。

“创新模式释放企业流动资金，确保企业应诉过程中正常经营不受影响，为企业进一步扩大投资营造了法治便利的营商环境。”邓德武说。

巡回法庭通过灵活运用企业固定资产进行担保，成功调解涉房案件13件，帮助2家企业释放被冻结的流动资金3000万元，为企业投资文昌、扎根文昌提供了坚实信心。

与此同时，巡回法庭创新房地产项目售前合规性函询机制，对拒不履行义务的房地产企业，联合综合执法、公安等部门依法予以打击，从源头上防范房地产业引发风险。

巡回法庭始终立足审判职能，努力做到把矛盾纠纷处理在法庭，解决在当地。巡回法庭自成立以来至2023年9月，涉房地产纠纷案件调撤率达54.27%。2021年该做法入选海南自由贸易港第十二批制度创新案例，并在全省法院推广。